Guvernul a aprobat modificarea legislatiei privind asociatiile de proprietari si condominiul

Guvernul a adoptat astazi, la propunerea Ministerului Dezvoltarii Regionale, Administratiei Publice si Fondurilor Europene (MDRAPFE), Legea privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari si administrarea condominiilor.

Actul normativ preia reglementari promovate prin proiectul de lege privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari si administrarea condominiilor, adoptat in ședința Guvernului din 16 noiembrie 2016, dar clasat in conformitate cu prevederile Hotararii Biroului Permanent al Senatului din data de 27.12.2016, in baza art. 63 alin. (5) din Constituția Romaniei.

Astfel, legea reglementeaza aspectele juridice, economice si tehnice cu privire atat la infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari din cadrul condominiilor cu cel putin 3 unitati de proprietate imobiliara, cat si la administrarea, intretinerea si folosirea imobilelor sau grupurilor de imobile din condominii care au in structura lor locuinte sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta, aflate in proprietatea a cel putin 3 persoane fizice sau juridice, fiecare proprietar avand o proprietate individuala si o cota-parte indiviza din proprietatea comuna.

Totodata, legea propune o noua abordare a gestiunii locuirii colective, fiind aplicabila tuturor imobilelor formate din teren cu una sau mai multe constructii, in care exista proprietati individuale reprezentate de locuinte si/sau spatii cu alta destinatie, dupa caz si cote-parti indivize de proprietate comuna. Astfel, condominiul este abordat in sensul larg al termenului, fie ca este cazul locuintelor situate in imobile colective, fie ca este vorba de locuinte individuale situate in curti comune sau alte forme de proprietati concret delimitate.

In acest context, sunt stabilite statutul condominiului, conditiile pentru folosinta, modificarea si intretinerea locuintei, normele de conduita in cadrul condominiului, sunt clarificate principiile de stabilire a cotelor de proprietate comuna asupra imobilului si a organizarii condominiului si sunt reglementate conditiile de infiintare, organizare si functionare a asociatiilor de proprietari, precum si raporturile dintre administratia publica si asociatiile de proprietari.

Prevederile legii vizeaza:

• eficientizarea administrarii locuintelor, fie ca sunt imobile colective tip bloc, locuinte situate in curti comune sau ansambluri rezidentiale;

• o mai buna structura a organelor de conducere ale asociatiilor de proprietari;

• clarificarea responsabilitatilor si incompatibilitatilor dintre membrii structurilor de conducere din cadrul asociatiilor de proprietari;

• instituirea regulamentului condominiului, in care sa se inscrie regulile de comportament si de folosire a proprietatii;

• clarificarea si eficientizarea relatiei dintre autoritatile publice si asociatiile de proprietari.

Prin recunoasterea condominiului in sensul acestei legi, se va imbunatati administrarea imobilelor in care se afla mai multe proprietati si, implicit, mai multi proprietari, iar acestia vor fi responsabilizati. De asemenea, se doreste intarirea ideii ca proprietatea (proprietari individuali de locuinte sau spatii cu alta destinatie aflati in condominiu) impune si obligatii, nu numai drepturi, obligatii legate mai ales de conservarea functionala a imobilului, de asigurarea unui standard ridicat al calitatii vietii si de reducerea consumului si asigurarea eficientei energetice.

Legea stabileste si principiile de organizare si functionare a condominiului, precum si regulamentul de functionare al acestuia. Proprietarii din condominiu trebuie sa incheie un acord scris cu privire la regulile si conditiile de folosinta a partilor comune ale imobilului si normele de conduita dintre proprietari, numit regulament al condominiului.

De asemenea, legea:

• introduce obligativitatea constituirii de catre asociatiile de proprietari a fondului de reparatii anual, precum si a fondului de rulment;

• intareste cadrul normativ pentru angajarea de catre asociatiile de proprietari a persoanelor fizice autorizate sau persoanelor juridice cu obiect de activitate administrarea condominiilor, infiintate potrivit prevederilor legale in vigoare;

• detaliaza si clarifica atributiile administratorului, ale presedintelui, ale comitetului executiv, ale cenzorilor, tipul de relatii dintre acestia, precum si procedurile de aprobare a deciziilor privind realizarea lucrarilor de reabilitare a imobilului si de limitare a consumului energetic;

• introduce obligativitatea ca lucrarile de reabilitare pentru imobilele de locuinte avand mai multe tronsoane/scari sa se faca unitar, si nu pe segmente de cladire (in cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului fatadei se poate face numai in mod unitar pe intreg condominiul, indiferent de numarul asociatiilor de proprietari constituite pe scari sau tronsoane, in baza unei documentatii tehnice elaborate in conditiile legii, de catre arhitecti cu drept de semnatura si cu respectarea prevederilor legale in vigoare privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, regimul monumentelor istorice si al zonelor protejate, reabilitare termica pentru cresterea performantei energetice a cladirilor si reabilitarea structural-arhitecturala a anvelopei acestora pentru cresterea calitatii arhitectural-ambientale a cladirilor;

• introduce dreptul de preemptiune la pret egal al autoritatilor administratiei publice locale asupra locuintelor executate silit pentru recuperarea datoriilor proprietarilor la cotele de contributie la cheltuielile asociatiei; aceste locuinte vor fi folosite ulterior numai ca locuinte sociale, proprietarii executati silit avand prioritate la repartizarea acestora, numai daca indeplinesc conditiile stabilite pentru accesul la locuintele sociale;

• detaliaza modalitatile si procedurile cu privire la furnizarea si contractarea serviciilor de utilitati publice in condominii (modalitatea de facturare in comun la nivel de asociatie de proprietari sau de facturare individuala la nivel de proprietar, conventiile de facturare individuala, contractele individuale de furnizare/prestare a serviciilor de utilitati publice), precum si modalitatile si procedurile de contractare si facturare a serviciilor de utilitati publice in ansamblurile rezidentiale.

* * *

Legea privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari si administrarea condominiilor abroga Legea nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, in contextul noii abordari a condominiului. Pana in prezent, reglementarile vizand condominiul se refereau doar la imobile colective - blocuri de locuinte si ofereau cadrul organizarii asociatiilor de proprietari si principiile de administrare a acestor imobile colective.

In vederea realizarii intr-un termen scurt a tuturor obiectivelor vizand domeniul locuirii si al constructiei de locuinte, in concordanta cu reglementarile proiectului de lege prezentat, MDRAPFE a utilizat o serie de studii si documentatii necesare pentru fundamentarea si elaborarea actelor normative, a documentelor strategice din domeniu si a metodologiilor de punere in aplicare si evaluare a prevederilor legale. Proiectul legislativ a rezultat in urma unei ample lucrari de analiza si sinteza a reglementarilor specifice domeniului, realizat de specialistii directiilor de specialitate din cadrul MDRAPFE.

Proiectul de lege a beneficiat de consultarea populatiei, a reprezentantilor asociatiilor de proprietari, a structurilor asociative ale autoritatilor administratiei publice locale.

Sursa: www.infotva.manager.ro